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住有所居,你不知道的关于居住权的那些事儿?

点击数:238发布时间:2022-08-15 14:48:33 来源 : 深圳婚姻纠纷法律咨询-深圳离婚律师事务所哪家最好-申茵律师团

为贯彻落实党的十九大提出的“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”政策,2020年5月28日颁布的《中华人民共和国民法典》中,增加了一种新的用益物权——居住权。伴随着民法典的正式施行及2021年3月8日全国首例居住权执行案件的顺利执行,各地纷纷掀起一股“居住权”登记热潮。虽然民法典物权编设专章规定了居住权制度,但具体内容仅有六条规定,致使人们在实践操作中面临诸多争议与不确定性,而涉及居住权的问题又多集中于婚姻家庭和继承纠纷案件中,因感情因素穿插其中,由此增大了居住权的理解与适用难度。自民法典颁布以来,申茵律师团就接到数十起与“居住权”相关问题的咨询及代理案件。关于居住权,那些你不知道的事儿,深圳离婚律师团队申茵律师团在此疏理如下:


一、居住权制度的起源及概念

居住权制度起源于罗马法,是在家长制和概括继承制的基础上为弱势群体解决居住问题而创设的权利,后为法、德等国以及我国澳门地区借鉴和吸收。


我国在民法典颁布之前,最高人民法院仅在婚姻家庭领域以司法解释的形式提出:“离婚时,一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式,可以是房屋的居住权或者房屋的所有权”,除此,并无相关规定。2021年1月1日,民法典的施行,我国正式新增居住权这种新型用益物权。


居住权是指以满足生活居住为目的,对他人的住宅所享有的占有、使用的一种用益物权。


二、所有的不动产都可以设立居住权吗?

很多人前来咨询商铺、办公楼是否可以设立居住权?根据民法典第366条,规定:“居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要”。顾名思义,只有住宅方可设立居住权,比如:商品房、经济适用房、限竞房、两限房、共有产权房以及农村宅基地所建房屋等等,一般此类房产的不动产权证书“用途”一栏会记载为“住宅”。而对于非用于居住的商铺、厂房、办公楼等不能设立居住权。


三、居住权的取得方式

根据民法典的相关规定,居住权可以通过合同、遗嘱及法院生效判决三种方式设立。

(一)以合同方式设立居住权

民法典第367条的规定:“当事人设立居住权的,应当采用书面形式订立居住权合同;第368条,居住权自登记时设立。”

申茵律师团律师在此提醒各位,以合同方式设立居住权的,双方应当签订书面的居住权合同,居住权合同生效后,居住权并未立即设立,还需住宅所有权人与居住权人共同前往不动产登记机构办理居住权登记,居住权方才设立。建议大家在设立居住权及办理居住权登记时咨询专业律师给予针对性的专业指导,并聘请专业律师起草居住权合同,以确保居住权合同的合法有效性及可执行性。


(二)以遗嘱方式设立居住权

根据民法典第371条规定:“以遗嘱方式设立居住权的,参照适用本章的有关规定”。可知,住宅所有权人可通过立遗嘱的方式为继承人设立居住权。


司法实践中,以遗嘱方式设立居住权涉及的主要问题为居住权的设立时间如何界定?换言之,是否参照民法典第368条有关规定,自登记时设立?


对此,各地法院存有争议,一种观点认为即使以遗嘱方式设立的居住权也应当以登记为设立条件,理由是民法典关于居住权的设立有特殊规定,即以登记为设立条件,故未经登记,仅在遗嘱中写明继承人对住宅享有居住权利的,视为未实际取得住宅的居住权。


另一种观点认为被继承人自继承开始时便取得住宅的居住权。理由是民法典规定,以遗嘱方式设立居住权的,参照本章适用,即表明遗嘱设立居住权与合同设立居住权仍然存在一定差异,如果遗嘱制度有规定能予以解决,适用遗嘱制度的相关规定,对于遗嘱制度没有规定的,可参照居住权制度的有关规定予以解决。而民法典第230条规定:“因继承取得物权的,自继承开始时发生效力”。由此可见,我国对于继承人取得遗产的时间和方式,采取的是宣示主义,而非登记主义,即被继承人死亡之时,继承人便取得居住权,此时登记并非居住权的设立要件。在审判实践中,大多法院采纳第二种观点。


在此,申茵律师团律师提示,为了避免产生权属争议,继承人在取得居住权后,有必要及时前往不动产登记机构办理居住权登记,以强化物权公示效力的功能。另,合同方式,以遗嘱方式设立的居住权,应当以遗嘱有效为前提。其效力问题至关重要,无论是自书遗嘱、代书遗嘱、打印遗嘱、录音录像遗嘱、口头遗嘱、公证遗嘱等均应确保合法有效,才能发生效力。


(三)以法院生效判决的方式设立居住权

民法典第229条规定:“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。”因此,生效法律文书也是居住权设立的一种方式。与遗嘱继承设立的居住权相同,为更好地保障居住权利,居住权人也应在获得生效判决后及时前往不动产登记机构办理居住权登记。


四、居住权是否可以转让、继承以及出租?

我国设立居住权制度的初衷是为了保障特定主体的居住需要,具有主体特定性,且法律明确规定居住权不得转让、继承。至于是否可以出租,法律原则上规定设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。


五、设立居住权的房屋还可以买卖吗?

设立居住权的房屋是否还可以进行买卖?目前法律并没有对此进行限制,因此房屋在设立了居住权后仍可以正常出售、转让、抵押、继承但鉴于居住权须经登记,具有物权公示效力,房屋受让人在产权变更登记时势必已了解并接受房屋存在设立居住权的状态为保护居住权人的居住利益不受损害因此受让人在受让房屋后亦须继续享有和履行原房屋所有人对居住权人的权利和义务,且不得约定加重居住权人的居住权合同负担,即买卖不破居住权


申茵律师团律师重点提示,购房时应当注意,在不动产登记机构查询自己有意购买的房屋有无登记居住权,以免出现买了房,却无法入住的情形。


六、居住权消灭的情形

民法典第370条规定:“居住权期限届满或者居住权人死亡的居住权消灭”,以上规定为居住权消灭的典型原因。除此以为,在司法实践中,物权消灭的一般原因原则上亦可适用,具体如下:


1、居住权因住宅灭失而消失;

2、居住权因住宅被依法征收而消灭;

3、居住权人放弃居住权而消灭;

4、所有权人依照法定或约定事由解除居住权合同的,居住权应当消灭;

5、居住权因与所有权混同而消灭。


近年来,随着离婚率的逐步攀升,离婚后一方无房居住的情况时有发生,过去虽然有司法解释规范此类问题,但司法解释的效力毕竟弱于法律规定的效力,民法典对居住权的细化规定,起到了很好的指引及规范作用。申茵律师团在办理离婚案件时已多次向客户提供了关于协议约定离婚后享有居住权的法律意见,不少离婚当事人采纳了建议。



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